GEG 2024 verständlich erklärt: Pflichten, 65-Prozent-Regel und Dämmwerte für Neubau und Sanierung

Wer in Frankfurt am Main oder im Rhein-Main-Gebiet neu baut oder ein bestehendes Gebäude saniert, stößt unweigerlich auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Seit der großen Novelle, die zum 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist, hat das öffentlich oft als "Heizungsgesetz" bezeichnete Regelwerk für erhebliche Verunsicherung gesorgt: Welche Heizung ist noch erlaubt? Ab wann gilt die viel zitierte 65-Prozent-Regel? Und welche Dämmwerte muss ich eigentlich einhalten, wenn ich nur die Fassade erneuere?

Dieser Beitrag fasst die zentralen Anforderungen des GEG 2024 sachlich und nachvollziehbar zusammen - mit konkreten Zahlen, Fristen und Normbezügen. Er richtet sich an Bauherren, Architekten und Hausverwaltungen, die wissen wollen, was rechtlich gefordert ist und an welchen Stellen ein bauphysikalischer Nachweis erforderlich wird. Als Bauphysik-Büro in Frankfurt am Main begleitet khb ingenieure diese Nachweise täglich.

Was regelt das GEG 2024?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bündelt die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland in einem Gesetz. Es regelt drei Bereiche: die energetische Qualität von Neubauten, die Anforderungen bei Änderungen an bestehenden Gebäuden und - seit der Novelle 2024 - die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Der rechnerische Nachweis erfolgt nach DIN V 18599.

Das GEG ist 2020 aus der Zusammenführung von Energieeinsparungsgesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) entstanden. Mit der Novelle vom 1. Januar 2024 wurde insbesondere die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht für neue Heizungen eingeführt und an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Für die Berechnung des Jahres-Primärenergiebedarfs und des Transmissionswärmeverlusts ist die DIN V 18599:2018-09 maßgeblich; Förderungen der KfW und des BAFA bauen unmittelbar auf diesen GEG-Kennwerten auf.

Wichtig zur Einordnung: Das GEG legt gesetzliche Mindestanforderungen fest. Wer eine KfW-Förderung (etwa als Effizienzhaus) anstrebt, muss deutlich strengere Werte erreichen, als das GEG allein verlangt. Das GEG ist also die Pflicht - die Förderstufen sind die Kür.

Ab wann gilt die 65-Prozent-Regel?

Die 65-Prozent-Regel gilt für Neubauten in Neubaugebieten bereits seit dem 1. Januar 2024. Im Gebäudebestand und bei Baulückenneubauten ist sie an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern greift sie nach dem 30. Juni 2026, in kleineren Gemeinden nach dem 30. Juni 2028 - spätestens dann muss jede neu eingebaute Heizung die Vorgabe erfüllen.

Die Pflicht besagt: Eine neu eingebaute oder aufgestellte Heizung muss mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Bis die jeweilige Frist greift, dürfen funktionierende Bestandsheizungen weiterlaufen und im Defektfall auch repariert werden. Erfüllungsoptionen sind unter anderem Wärmepumpen, der Anschluss an ein Wärmenetz, Stromdirektheizungen, Hybridheizungen sowie Biomasse- oder wasserstofffähige Heizungen unter den jeweils genannten Bedingungen.

Ein verbreiteter Irrtum: Der bloße Beschluss eines kommunalen Wärmeplans setzt die 65-Prozent-Regel nicht vorzeitig in Kraft. Maßgeblich sind die gesetzlichen Stichtage. Für Frankfurt am Main (deutlich über 100.000 Einwohner) ist der 30. Juni 2026 der relevante späteste Zeitpunkt.

Zeitplan der 65-Prozent-Regel im Überblick (Stand 2026):

Gebäudefall	Was gilt?	Ab wann
Neubau in Neubaugebieten	65 % erneuerbare Energien bei neuer Heizung	seit 01.01.2024
Bestand und Baulückenneubau, Gemeinden > 100.000 EW	65-Prozent-Regel an Wärmeplanung gekoppelt	nach 30.06.2026
Bestand und Baulückenneubau, Gemeinden <= 100.000 EW	65-Prozent-Regel an Wärmeplanung gekoppelt	nach 30.06.2028

Welche Dämmwerte fordert das GEG?

Bei einer Sanierung gelten die Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) nach Anlage 7 GEG. Wird ein Bauteil erneuert oder erstmals eingebaut, darf der U-Wert die dort genannten Grenzen nicht überschreiten - etwa 0,24 W/(m2K) für Außenwände und Dächer sowie 1,3 W/(m2K) für Fenster. Die Pflicht greift erst, wenn mehr als 10 Prozent der jeweiligen Bauteilfläche geändert werden.

Je kleiner der U-Wert, desto besser dämmt das Bauteil. Die in Anlage 7 GEG festgelegten Höchstwerte sind Obergrenzen, keine Zielwerte: Wer eine KfW-Förderung anstrebt, unterschreitet sie in der Regel deutlich. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Bauteile für Wohngebäude und beheizte Räume (Raumtemperatur >= 19 Grad C) zusammen.

Bauteil bei Änderung	Höchstwert U-Wert	Einheit
Außenwände	0,24	W/(m2K)
Dächer, oberste Geschossdecken, Dachschrägen	0,24	W/(m2K)
Decken nach unten gegen Außenluft	0,24	W/(m2K)
Wände und Decken gegen Erdreich oder unbeheizte Räume (z. B. Kellerdecke)	0,30	W/(m2K)
Fenster und Fenstertüren (Uw)	1,3	W/(m2K)
Dachflächenfenster (Uw)	1,4	W/(m2K)

Quelle: Anlage 7 GEG (zu Paragraf 48). Ausnahmen bestehen unter anderem dann, wenn andere öffentlich-rechtliche Anforderungen - etwa an Brand-, Schall- oder Standsicherheit - der Einhaltung entgegenstehen, oder wenn die Maßnahme wirtschaftlich nicht vertretbar ist. Bagatellfälle und kleinere Reparaturen sind ausgenommen.

Was bedeutet das GEG für einen Neubau?

Für einen Neubau verlangt das GEG, dass der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens 55 Prozent des Wertes des sogenannten Referenzgebäudes beträgt. Zusätzlich darf der Transmissionswärmeverlust über die Gebäudehülle den Referenzwert nicht überschreiten. Der Nachweis wird nach DIN V 18599 geführt. In Neubaugebieten gilt zugleich die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht.

Das Referenzgebäude ist ein gedachtes Gebäude gleicher Geometrie, Ausrichtung und Nutzung, das mit normativ festgelegter Anlagentechnik und Bauteilqualität ausgestattet ist. Der tatsächliche Entwurf wird gegen diesen Referenzfall gerechnet. Aus dem Vergleich ergeben sich die beiden zentralen Kennwerte: der Jahres-Primärenergiebedarf (max. 55 Prozent des Referenzwerts) und der Transmissionswärmeverlust H'T (max. 1,0-facher Referenzwert).

In der Praxis lassen sich diese Anforderungen mit gut gedämmter Hülle und einer Wärmepumpe meist komfortabel erfüllen - oft sogar deutlich unterschreiten. Genau hier setzt die KfW-Förderung an: Wer den Primärenergiebedarf weiter senkt, erreicht die Effizienzhaus-Stufen (z. B. EH 55, EH 40) und damit zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse. Der GEG-Nachweis und der Fördernachweis bauen rechnerisch aufeinander auf.

Was gilt bei Sanierung im Bestand?

Bei einer Sanierung im Bestand muss kein bestimmter Gesamt-Energiestandard erreicht werden - es gelten bauteilbezogene Anforderungen. Sobald mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche erneuert werden, ist der Höchstwert nach Anlage 7 GEG einzuhalten (Außenwand 0,24; Fenster 1,3 W/(m2K) usw.). Hinzu kommen Nachrüst- und Austauschpflichten, etwa für ungedämmte Leitungen und sehr alte Heizkessel.

Anders als beim Neubau verlangt das GEG im Bestand also keinen rechnerischen Primärenergienachweis für das gesamte Gebäude, solange einzelne Bauteile geändert werden. Es genügt der Nachweis, dass das geänderte Bauteil den jeweiligen Höchst-U-Wert einhält. Erst wenn ein Eigentümer freiwillig den Effizienzhaus-Pfad der KfW geht, wird wieder die vollständige Bilanz nach DIN V 18599 gerechnet.

Zu den wichtigsten Pflichten im Bestand gehören:

• Bauteilanforderung nach Anlage 7 GEG bei Änderung von mehr als 10 Prozent der Bauteilfläche (z. B. neuer Fassadenputz mit Dämmung, Dacherneuerung, Fenstertausch).

• Dämmung zugänglicher, bisher ungedämmter Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen.

• Dämmung der obersten Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen, sofern das Dach selbst nicht ausreichend gedämmt ist.

• Austauschpflicht für bestimmte alte Konstanttemperatur-Heizkessel (in der Regel älter als 30 Jahre, mit definierten Ausnahmen für selbstnutzende Eigentümer).

Beispiel: Fassadensanierung eines Frankfurter Wohnhauses - Schritt für Schritt

Eine Eigentümerin in Frankfurt am Main will die Außenwände ihres Mehrfamilienhauses neu verputzen und dabei dämmen. Weil mehr als 10 Prozent der Wandfläche betroffen sind, greift Anlage 7 GEG. So läuft der Nachweis typischerweise ab:

• Schritt 1 - Bestandsaufnahme: Aufbau und aktueller U-Wert der vorhandenen Außenwand werden ermittelt.

• Schritt 2 - Zielwert festlegen: Der neue Wandaufbau muss den Höchstwert von 0,24 W/(m2K) einhalten; die erforderliche Dämmstoffdicke wird bestimmt.

• Schritt 3 - Nachweis rechnen: Der U-Wert des geplanten Aufbaus wird nach Norm berechnet und dokumentiert.

• Schritt 4 - Förderung prüfen: Liegt der Zielwert unter dem GEG-Höchstwert, kann ein BAFA-Zuschuss für Einzelmaßnahmen oder - bei umfassender Sanierung - eine KfW-Effizienzhaus-Förderung in Betracht kommen.

• Schritt 5 - Bestätigung: Der Nachweis wird als Grundlage für Bauantrag und Förderantrag aufbereitet; bei Förderung erstellt ein Energieeffizienz-Experte die Bestätigung.

Der entscheidende Hebel liegt in Schritt 2 und 4: Wer ohnehin dämmt, sollte prüfen, ob ein etwas besserer U-Wert die Tür zur Förderung öffnet. Die Mehrkosten für die zusätzliche Dämmstoffdicke sind oft gering im Verhältnis zum Zuschuss.

Was kostet ein GEG-Nachweis?

Die Kosten für einen GEG-Nachweis hängen von Gebäudegröße, Nutzung und Komplexität ab. Ein bauteilbezogener Nachweis im Bestand ist deutlich günstiger als die vollständige Bilanz nach DIN V 18599 für einen Neubau oder eine Effizienzhaus-Sanierung. Ein pauschaler Festpreis lässt sich seriös nur nach Sichtung der Pläne nennen; khb ingenieure erstellt dafür ein konkretes Angebot.

Maßgeblich für den Aufwand sind vor allem: der Detaillierungsgrad der Berechnung (Bauteilnachweis vs. vollständige 18599-Bilanz), die Anzahl der Bauteile und Zonen, ob ein Energieausweis oder eine Förderbestätigung (KfW/BAFA) mit erstellt wird, und ob die Planung während des Prozesses noch geändert wird. Bei Förderprojekten kommt die Tätigkeit eines Energieeffizienz-Experten hinzu, deren Honorar wiederum teilweise förderfähig ist.

Häufige Fragen zum GEG

Gilt das GEG auch für meine bestehende Heizung?

Eine funktionierende Bestandsheizung darf weiter betrieben und repariert werden. Die 65-Prozent-Regel greift erst beim Einbau einer neuen Heizung und zu den genannten Stichtagen. Eine generelle Austauschpflicht allein wegen des Alters besteht nur für bestimmte alte Konstanttemperaturkessel.

Muss ich mein ganzes Haus dämmen, wenn ich nur die Fassade erneuere?

Nein. Es gilt eine bauteilbezogene Anforderung: Nur das geänderte Bauteil muss den Höchstwert nach Anlage 7 GEG einhalten - und auch nur, wenn mehr als 10 Prozent der Bauteilfläche betroffen sind.

Was ist der Unterschied zwischen GEG und KfW-Förderung?

Das GEG legt die gesetzliche Pflicht fest. Die KfW-Förderung belohnt das freiwillige Unterschreiten dieser Pflicht über die Effizienzhaus-Stufen. Beide Nachweise basieren auf derselben Berechnungsgrundlage nach DIN V 18599.

Brauche ich für den GEG-Nachweis einen Sachverständigen?

Für einfache Bauteilnachweise im Bestand nicht zwingend, sie sollten aber fachlich belastbar dokumentiert sein. Für Neubauten, Energieausweise und Förderanträge ist eine qualifizierte Nachweisführung - bei Förderung durch einen gelisteten Energieeffizienz-Experten - erforderlich.

Gilt für Frankfurt am Main ein besonderer Stichtag?

Frankfurt am Main hat deutlich mehr als 100.000 Einwohner. Damit greift die 65-Prozent-Regel im Bestand spätestens nach dem 30. Juni 2026, gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung (Stand 2026).

Fazit

Das GEG 2024 wirkt komplex, folgt aber einer klaren Logik: Im Neubau zählt der Gesamtwert (max. 55 Prozent Primärenergie gegenüber dem Referenzgebäude), im Bestand zählen einzelne Bauteile (Höchstwerte nach Anlage 7 GEG ab 10 Prozent Änderung), und bei neuen Heizungen greift gestaffelt die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht. Wer diese drei Ebenen auseinanderhält, kann sein Projekt sicher planen - und die GEG-Pflicht oft mit geringem Mehraufwand zur förderfähigen Effizienzhaus-Stufe ausbauen.

khb ingenieure aus Frankfurt am Main erstellt GEG-Nachweise, Energieausweise und Effizienzhaus-Berechnungen nach DIN V 18599 für Neubau und Sanierung im gesamten Rhein-Main-Gebiet. Wenn Sie wissen möchten, welche Anforderungen konkret für Ihr Vorhaben gelten und welche Förderung erreichbar ist, sprechen Sie uns an - wir prüfen Ihre Pläne und nennen Ihnen einen verbindlichen Rahmen.