KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“: Wie der neue Zuschuss die Umnutzung von Büro und Laden zu Wohnraum fördert

Leerstehende Büros und Ladenlokale auf der einen Seite, dringend gesuchter Wohnraum auf der anderen – gerade im Rhein-Main-Gebiet und in Frankfurt am Main klafft diese Lücke seit dem Wandel der Arbeitswelt immer weiter auseinander. Seit dem 1. Juli 2026 setzt der Bund hier mit einem neuen Förderprogramm an: KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“ bezuschusst die Umnutzung beheizter Nichtwohngebäude in Wohnraum. Dieser Beitrag erklärt, was gefördert wird, wie hoch der Zuschuss ausfällt, welche Voraussetzungen gelten und worauf es bei der Umnutzung bauphysikalisch ankommt. Stand 2026; verbindlich ist das KfW-Merkblatt zum Programm. Dies ist keine Förderrechtsberatung.

Was fördert das KfW-Programm 266 „Gewerbe zu Wohnen“?

Das KfW-Programm 266 fördert den Umbau beheizter, bisher nicht zu Wohnzwecken genutzter Gebäude – etwa Büros, Läden oder Praxen – in Wohnraum. Es handelt sich um einen direkten, nicht rückzahlbaren Zuschuss von 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten, maximal 30.000 Euro je neu entstehender Wohneinheit. Das Programm läuft seit dem 1. Juli 2026 und ist zunächst befristet.

Ziel ist die Aktivierung von Bestandsgebäuden statt Neubau: Wo heute leere Flächen stehen, soll mit vergleichsweise geringem Ressourceneinsatz neuer Wohnraum entstehen. Anders als die meisten KfW-Programme ist 266 kein Kredit, sondern ein echter Zuschuss – es gibt keine Tilgung und keine Zinsbindung. Bedingung ist, dass durch den Umbau mindestens eine neue Wohneinheit entsteht.

Für Frankfurt am Main ist das Programm besonders interessant. Nach dem Wandel zum Homeoffice stehen in der Stadt und der Region große Büroflächen leer, während Wohnraum knapp und teuer bleibt. Typische Kandidaten sind kleinere Bürohäuser, ehemalige Praxen und Kanzleien, Ladenlokale in Erdgeschossen oder aufgegebene Bankfilialen – überall dort, wo eine beheizte, robuste Gebäudestruktur vorhanden ist, aber die Nutzung fehlt.

Wie hoch ist der Zuschuss und was ist gedeckelt?

Der Zuschuss beträgt 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten, bezogen auf maximal 100.000 Euro je Wohneinheit – das ergibt höchstens 30.000 Euro Zuschuss pro neuer Wohnung. Pro Antragsteller ist die Gesamtförderung auf 300.000 Euro gedeckelt, weil das Programm auf der europäischen De-minimis-Verordnung beruht. Das entspricht rund zehn geförderten Wohneinheiten.

Die wichtigsten Eckwerte im Überblick:

Merkmal	KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“
Förderart	Zuschuss, nicht rückzahlbar
Fördersatz	30 % der förderfähigen Umbaukosten
Max. förderfähige Kosten	100.000 Euro je neue Wohneinheit
Max. Zuschuss	30.000 Euro je neue Wohneinheit
Gesamtdeckel	300.000 Euro je Antragsteller (De-minimis), rund 10 Wohneinheiten
Programmlaufzeit	1. Juli 2026 bis 31. Dezember 2026
Programmvolumen 2026	300 Millionen Euro

Antragsberechtigt ist ein breiter Kreis: natürliche Personen, Unternehmen, Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und Kommunen. Die Rechtsform spielt keine Rolle – entscheidend sind das Gebäude und das Vorhaben. Da das Programmvolumen für 2026 begrenzt ist und die Laufzeit bis Jahresende befristet, lohnt eine zügige Antragstellung.

Ein Rechenbeispiel: Aus einem leerstehenden Bürohaus entstehen vier Wohnungen. Liegen die förderfähigen Umbaukosten je Wohnung bei 100.000 Euro oder darüber, greift jeweils der Höchstsatz von 30.000 Euro – zusammen 120.000 Euro Zuschuss, den man nicht zurückzahlen muss. Kostet der Umbau je Wohnung nur 70.000 Euro, beträgt der Zuschuss 30 Prozent davon, also 21.000 Euro je Wohnung. Erst ab rund zehn Wohneinheiten wird der Gesamtdeckel von 300.000 Euro je Antragsteller relevant.

Welche Voraussetzungen muss das Gebäude erfüllen?

Förderfähig sind nur beheizte Gebäude oder Gebäudeteile, die zum Antragszeitpunkt nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und deren ursprüngliche Baugenehmigung mindestens fünf Jahre zurückliegt. Nach dem Umbau muss das Gebäude den energetischen Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien“ (EH 85 EE) erreichen; für Baudenkmale gilt die Ausnahme „Effizienzhaus Denkmal EE“.

EH 85 EE bedeutet: Der Primärenergiebedarf des umgebauten Gebäudes darf höchstens 85 Prozent des Wertes eines vergleichbaren Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) betragen, und ein Teil der Wärme muss aus erneuerbaren Energien stammen. Ungeheizte Lagerhallen ohne Beheizung fallen aus der Förderung heraus. Ein zugelassener Energie-Effizienz-Experte aus der offiziellen Expertenliste ist Pflicht: Er erstellt das Energiekonzept, prüft die Erreichbarkeit des Standards und bestätigt nach Abschluss die Zielerreichung gegenüber der KfW.

Welche Kosten sind förderfähig – und welche nicht?

Gefördert werden die eigentlichen Umbaukosten, die aus der Nutzungsänderung entstehen. Klassische energetische Maßnahmen sind dagegen nicht Teil von KfW 266, sondern laufen über die übrigen Programme der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Förderfähig im Programm 266 sind insbesondere:

• Rückbau und Änderung der Grundrisse,

• Innenausbau sowie neue Treppenhäuser und Zugänge,

• Anpassung der Baukonstruktion an die Wohnnutzung,

• Umgestaltung der Außenanlagen.

Nicht über 266 gefördert werden Heizungsanlagen, Dämmung sowie Fenster und Türen. Diese energetischen Maßnahmen lassen sich jedoch ergänzend über die BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA) oder die KfW-Sanierungsprogramme fördern. In der Praxis kombiniert man beide Wege: 266 trägt die Umbaukosten der Nutzungsänderung, die BEG-Programme die energetische Ertüchtigung. Wichtig ist, die Kostenpositionen sauber zu trennen, damit keine Doppelförderung derselben Maßnahme entsteht.

Wie läuft der Antrag – und welche Fristen gelten?

Der Antrag wird online über das KfW-Portal gestellt, und zwar zwingend vor Vorhabenbeginn. Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss des ersten Liefer- oder Leistungsvertrags; Planungs- und Beratungsleistungen dürfen dagegen vorab beauftragt werden. Erst nach der Förderbestätigung darf mit dem Bau begonnen werden.

Der Ablauf in vier Schritten:

• Energie-Effizienz-Experten beauftragen und das Energiekonzept für EH 85 EE erstellen lassen,

• KfW-Antrag online stellen – vor Abschluss von Bauverträgen – und die Förderbestätigung abwarten,

• Umbau realisieren; die Umsetzungsfrist beträgt bis zu 54 Monate nach der Förderbestätigung,

• Nachweise einreichen: Der Experte bestätigt die Zielerreichung, danach wird der Zuschuss ausgezahlt.

Die Programmlaufzeit ist bis zum 31. Dezember 2026 befristet und das Budget begrenzt. Wer eine Umnutzung plant, sollte die Machbarkeit deshalb frühzeitig klären und den Antrag rechtzeitig vorbereiten, statt bis zum Jahresende zu warten.

Worauf kommt es bei der Umnutzung bauphysikalisch an?

Der kritische Punkt bei „Gewerbe zu Wohnen“ ist, dass Wohnraum deutlich höhere bauphysikalische Anforderungen stellt als eine Gewerbefläche. Der Schallschutz wird dabei am häufigsten unterschätzt: Zwischen Wohnungen gelten nach DIN 4109 klare Grenzwerte für Luft- und Trittschall, die ein ehemaliges Büro oder Ladenlokal in der Regel nicht von sich aus erfüllt. Der Schallschutznachweis gehört deshalb an den Anfang der Planung, nicht ans Ende.

Aus der khb-Praxis sind bei Umnutzungen im Rhein-Main-Gebiet vier Themen typisch. Erstens der Trittschall: massive Gewerbedecken brauchen für Wohnnutzung meist einen neuen schwimmenden Estrichaufbau. Zweitens der sommerliche Wärmeschutz nach DIN 4108-2, weil große Büroverglasungen zu Wohnräumen sonst schnell überhitzen. Drittens der Feuchteschutz: neue Bäder und Küchen bringen Feuchtelasten in Bauteile, die dafür nie ausgelegt waren. Viertens Brandschutz, Belichtung und Stellplätze, die bei Wohnnutzung neu nachzuweisen sind.

Diese Themen greifen ineinander und in das Energiekonzept ein: Ein neuer schwimmender Estrich für den Trittschall verändert die Aufbauhöhen, eine bessere Verglasung wirkt zugleich auf sommerlichen Wärmeschutz und EH-85-EE-Bilanz, und der Feuchteschutz hängt an Dämmung und Lüftungskonzept. Wer diese Nachweise erst nach der Rohplanung anstoßt, muss oft teuer nacharbeiten. In der khb-Praxis zahlt sich aus, Schallschutz, Wärmeschutz und Energiekonzept schon in der Machbarkeitsphase gemeinsam zu betrachten – dann steht fest, ob EH 85 EE mit vertretbarem Aufwand erreichbar ist, bevor der Förderantrag gestellt wird.

Wer über den Pflichtstandard EH 85 EE hinaus eine höhere Effizienzhaus-Stufe oder ein Nachhaltigkeitssiegel anstrebt – etwa für bessere KfW-Konditionen oder steuerliche Vorteile – kann die Umnutzung gleich höherwertig planen. Für die Vorbereitung eines QNG-Nachweises setzt khb ingenieure die Software QNG Manager ein. Entscheidend ist in jedem Fall, Energiekonzept und Bauphysik von Anfang an zusammen zu denken.

Häufige Fragen

Ist KfW 266 ein Kredit oder ein Zuschuss?

Ein Zuschuss. Anders als die KfW-Kreditprogramme muss der Betrag nicht zurückgezahlt werden. Es gibt keine Tilgung und keine Zinsbindung; ausgezahlt wird nach Abschluss und Nachweis der Zielerreichung.

Kann ich KfW 266 mit anderen Förderungen kombinieren?

Ja. Das Programm 266 fördert die Umbaukosten der Nutzungsänderung. Energetische Maßnahmen wie Dämmung, Fenster oder Heizung laufen ergänzend über die BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA) oder die KfW-Sanierungsprogramme. Dieselbe Maßnahme darf aber nicht doppelt gefördert werden.

Welchen energetischen Standard muss das Gebäude erreichen?

Mindestens Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien (EH 85 EE), bei Baudenkmalen den Standard Effizienzhaus Denkmal EE. Ein Energie-Effizienz-Experte muss die Erreichbarkeit vorab prüfen und die Zielerreichung am Ende bestätigen.

Brauche ich einen Energieberater?

Ja, zwingend. Ein zugelassener Energie-Effizienz-Experte aus der Expertenliste ist Pflichtvoraussetzung. Er erstellt das Energiekonzept, begleitet das Vorhaben und stellt die Bestätigungen aus, ohne die kein Antrag und keine Auszahlung möglich ist.

Fazit

KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“ macht die Umnutzung leerstehender Büros und Läden erstmals mit einem echten Zuschuss attraktiv: bis zu 30.000 Euro je neuer Wohneinheit, ohne Rückzahlung. Der Haken liegt weniger in der Förderung als in den Anforderungen – EH 85 EE, Energieberater-Pflicht und der Sprung auf Wohn-Bauphysik mit Schall-, Wärme- und Feuchteschutz. Wer die Machbarkeit früh klärt und Energiekonzept und Bauphysik zusammen plant, holt den Zuschuss und vermeidet teure Überraschungen auf der Baustelle.

khb ingenieure aus Frankfurt am Main begleitet Umnutzungen von Gewerbe zu Wohnen als Energie-Effizienz-Experte und Bauphysik-Büro: Energiekonzept für EH 85 EE, Schallschutznachweis nach DIN 4109, sommerlicher Wärme- und Feuchteschutz sowie die KfW-Bestätigungen aus einer Hand. khb prüft kostenlos und meist in 1–2 Werktagen, ob Ihr Gebäude für KfW 266 in Frage kommt – die vollständige Planung und Nachweisführung ist anschließend kostenpflichtig.