QNG erklärt: Vorteile, Varianten, Anforderungen und Steuervorteil

Nachhaltigkeit ist im Neubau längst ein Förder- und Steuerkriterium: Wer die höchste KfW-Stufe oder die Sonderabschreibung für Mietwohnungen nutzen will, kommt am QNG nicht vorbei. Gleichzeitig ist für viele Bauherren und Kapitalanleger unklar, welche Vorteile das Siegel bringt und welche Varianten gelten.

Dieser Leitfaden erklärt das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG): Vorteile, Stufen, Varianten, den Bezug zum Wohnungsbau (auch der Unterschied zwischen bis fünf und ab sechs Einheiten), KfW-Förderung, Steuervorteil – und wie schnell und kostenlos sich eine erste Einschätzung machen lässt.

Was ist das QNG?

Das QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) ist ein staatliches Gütesiegel des Bundesbauministeriums (BMWSB) für nachhaltiges Bauen. Es bewertet ein Gebäude über den gesamten Lebenszyklus – ökologisch, ökonomisch und soziokulturell – und wird von akkreditierten Zertifizierungsstellen vergeben. Für Bauherren ist es vor allem als Voraussetzung von Förderung und Steuervorteilen relevant.

Welche Vorteile bringt ein QNG-Zertifikat?

Ein QNG-Zertifikat bringt handfeste Vorteile: Es schaltet die höchste KfW-Neubauförderung frei, ist Voraussetzung für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, steigert Wert und Vermarktbarkeit der Immobilie und belegt nachprüfbar Nachhaltigkeit – ein Plus bei Finanzierung, ESG-Anforderungen und Betriebskosten.

• Höhere KfW-Förderung – nur mit QNG gibt es die Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG" und den höheren Kredithöchstbetrag.

• Steuervorteil – Voraussetzung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG für neue Mietwohnungen.

• Höherer Immobilienwert und bessere Vermarktbarkeit bei Verkauf oder Vermietung.

• Nachprüfbare Nachhaltigkeit – Vorteil bei Banken, ESG-Berichten und der EU-Taxonomie.

• Niedrigere Betriebskosten, mehr Komfort und schadstoffarme Innenräume für die Nutzer.

• Zukunftssicherheit gegenüber künftig strengeren gesetzlichen Anforderungen.

Welche QNG-Stufen gibt es: QNG-PLUS und QNG-PREMIUM?

Das QNG kennt zwei Niveaus: QNG-PLUS und QNG-PREMIUM. PLUS ist das Basisniveau, PREMIUM stellt strengere Anforderungen – insbesondere an die Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus. Beide Niveaus qualifizieren grundsätzlich für die QNG-gebundene KfW-Förderstufe; PREMIUM dokumentiert die höhere Nachhaltigkeitsqualität.

Merkmal	QNG-PLUS	QNG-PREMIUM
Anforderungsniveau	Basisniveau des Siegels	Höheres, anspruchsvolleres Niveau
Treibhausgase (GWP)	Grenzwerte einzuhalten	Deutlich strengere Grenzwerte
KfW-Förderung (KFN)	qualifiziert	qualifiziert (höchste Nachhaltigkeitsqualität)

Welche QNG-Varianten gibt es?

Das QNG gibt es in mehreren Varianten – unterschieden nach Gebäudekategorie (Wohngebäude und Nichtwohngebäude) und Maßnahme (Neubau oder Komplettsanierung). Für Wohngebäude gilt seit 2023 die Variante QNG-WG23, für Nichtwohngebäude QNG-NW23. Die fachliche Bewertung erfolgt über anerkannte Systeme wie DGNB, NaWoh oder BNK.

Bis Ende 2022 gab es für Wohngebäude zwei getrennte Siegelvarianten – QNG-KN21 für kleine Wohngebäude und QNG-WN21 für Wohngebäude jeder Größe. Diese wurden zum Jahreswechsel 2022/23 zur heutigen Variante QNG-WG23 zusammengeführt.

Welche QNG-Variante gilt für den Wohnungsbau?

Für den Wohnungsbau ist die Variante QNG-WG23 (Wohngebäude, Neubau und Komplettsanierung) maßgeblich. Anerkannt sind die Bewertungssysteme DGNB, NaWoh und BNK. Welches System konkret zum Einsatz kommt, hängt vor allem von der Größe des Gebäudes, also der Zahl der Wohneinheiten, ab.

Was gilt für Wohnhäuser bis 5 Einheiten – und ab 6 Einheiten?

Entscheidend ist die Gebäudegröße: Wohngebäude bis fünf Wohneinheiten werden über das vereinfachte Bewertungssystem Nachhaltiger Kleinwohnhausbau (BNK) zertifiziert. Ab sechs Wohneinheiten kommen die umfangreicheren Systeme zum Einsatz (BNG bzw. NaWoh oder DGNB). Die Grundanforderungen an Ökologie, Soziokultur und Ökonomie bleiben in beiden Fällen gleich.

Merkmal	Bis 5 Wohneinheiten	Ab 6 Wohneinheiten
Bewertungssystem	BNK (Nachhaltiger Kleinwohnhausbau)	BNG bzw. NaWoh / DGNB
Nachweisaufwand	vereinfacht	umfangreicher
Grundanforderungen	identisch (Ökologie/Soziokultur/Ökonomie)	identisch (Ökologie/Soziokultur/Ökonomie)

Die DGNB unterscheidet zusätzlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser bis fünf Wohneinheiten sowie Mehrfamilienhäuser mit sechs bis zwölf Wohneinheiten – mit leichten Unterschieden bei einzelnen Kriterien, aber gleichem Nachhaltigkeitsanspruch.

Was wird beim QNG geprüft?

Geprüft werden mehrere Qualitätsbereiche: die ökologische Qualität (allen voran die Ökobilanz), die soziokulturelle Qualität wie Barrierefreiheit und Komfort, die Schadstoffvermeidung in Baustoffen sowie die Prozessqualität, also eine nachvollziehbare Planungs- und Baudokumentation. Maßgeblich ist die Betrachtung über den gesamten Lebenszyklus.

• Ökologische Qualität – Ökobilanz (LCA) mit Treibhausgaspotenzial und Primärenergiebedarf.

• Soziokulturelle Qualität – Barrierefreiheit, thermischer und akustischer Komfort.

• Schadstoffvermeidung in Baustoffen und Innenraum.

• Prozessqualität – nachvollziehbare Dokumentation über Planung und Bau.

Welche Rolle spielt die Ökobilanz (LCA)?

Die Ökobilanz (LCA) nach DIN EN 15978 ist das Herzstück des QNG. Sie berechnet die Umweltwirkungen aller verbauten Materialien über den Lebenszyklus – maßgeblich das Treibhausgaspotenzial (GWP) und den Primärenergiebedarf. Ihr Ergebnis entscheidet häufig, ob ein Gebäude QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM erreicht.

Wie hängt QNG mit der KfW-Förderung zusammen?

Im KfW-Programm „Klimafreundlicher Neubau" (KFN) gibt es zwei Stufen. Die höhere – „Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG" – setzt ein QNG-Siegel voraus und bietet einen höheren Kredithöchstbetrag. Ohne QNG ist nur die Grundstufe förderfähig. Das Siegel ist damit ein direkter finanzieller Hebel.

Was bedeutet QNG steuerlich für Kapitalanleger?

Für Kapitalanleger ist das QNG ein direkter Steuerhebel: Nur mit QNG-Siegel (Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse) gibt es für neue Mietwohnungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG – zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung. Das senkt in den ersten Jahren die Steuerlast spürbar.

• Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr im Herstellungsjahr und in den drei Folgejahren – bis zu 20 % in vier Jahren, zusätzlich zur linearen AfA.

• Voraussetzung: Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 (also bis 30.09.2029, verlängert durch das Wachstumschancengesetz); Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen per QNG.

• Kostengrenzen (Stand 2026): Bau-/Anschaffungskosten max. 5.200 € je m² Wohnfläche; abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage max. 4.000 € je m².

• Gilt nur für neu geschaffenen Wohnraum (Neubau), nicht für die Sanierung bestehender Wohnungen.

Hinweis: Dies ist keine Steuerberatung. Die konkrete steuerliche Wirkung hängt vom Einzelfall ab und sollte mit dem Steuerberater geklärt werden. khb liefert den bauphysikalischen Teil: Ökobilanz, Effizienzhaus-40-Nachweis und QNG-Begleitung als Grundlage.

Wie schnell und zu welchen Kosten lässt sich QNG prüfen?

Eine erste Einschätzung geht sehr schnell: khb prüft kurzfristig und kostenlos – in der Regel innerhalb von ein bis zwei Werktagen –, ob Ihr Projekt QNG-fähig ist und welches Niveau erreichbar ist. So haben Sie früh Planungssicherheit, bevor überhaupt Kosten entstehen.

Erst die anschließende vollständige Zertifizierung – mit Ökobilanz, energetischen Nachweisen und Dokumentation – ist kostenpflichtig. Die Dauer hängt von Größe und Komplexität des Vorhabens ab; je früher die Ökobilanz startet, desto reibungsloser läuft die Zertifizierung.

Wie läuft eine QNG-Zertifizierung ab?

Eine QNG-Zertifizierung läuft in Schritten: Pre-Check und Zieldefinition, Erstellung der Ökobilanz und der energetischen Nachweise, laufende Dokumentation aller Kriterien, Prüfung durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle und schließlich die Siegelvergabe. khb begleitet diesen Prozess von der ersten Einschätzung bis zur Einreichung.

Strukturiert mit dem QNG Manager

Damit der Zertifizierungsprozess nachvollziehbar bleibt, arbeiten wir mit dem QNG Manager – einer browserbasierten Software, die ein QNG-Projekt von der Pre-Check-Analyse über die Anforderungs- und Dokumentenverwaltung bis zum strukturierten Export für die Zertifizierungsstelle abbildet. So behalten alle Beteiligten den Überblick.

Häufige Fragen zum QNG

Ist das QNG verpflichtend?

Nein. Das QNG ist freiwillig – aber Voraussetzung, wenn die höchste KfW-Neubauförderung oder die Sonderabschreibung nach § 7b EStG genutzt werden soll.

Wie schnell bekomme ich eine Einschätzung?

Eine kostenlose Erst-Einschätzung durch khb liegt in der Regel innerhalb von ein bis zwei Werktagen vor. Erst die vollständige Zertifizierung danach ist kostenpflichtig.

Wer erstellt die Nachweise?

Die Ökobilanz und die energetischen Nachweise erstellen Fachplaner, die Zertifizierung selbst eine akkreditierte Zertifizierungsstelle. Als Büro für Bauphysik erstellen wir die Ökobilanz und begleiten den Zertifizierungsprozess.

Fazit

Das QNG ist der staatliche Maßstab für nachhaltiges Bauen – und ein doppelter Hebel: Schlüssel zur höchsten KfW-Neubauförderung und Voraussetzung der §-7b-Sonderabschreibung. Welche Variante und welches Bewertungssystem gelten, hängt von Gebäudekategorie und Größe ab. Entscheidend ist die frühe Planung, vor allem der Ökobilanz.

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